変動金利は依然として低金利が魅力ですが、金融政策の転換により、将来の上昇懸念が高まっています。「低金利だから変動を選びたいが、金利が上がると返済できなくなるのでは？」という不安は尽きません。今回は変動金利の仕組みの中でも、特に重要な「5年ルール・125%ルール」をご紹介します。

 

 

変動金利は、金利の見直し（半年ごとなど）と、毎月の返済額の見直し（5年ごと）が分かれています。この返済額の急激な増加を防ぐための仕組みが、以下の2つのルールです。

 

 5年ルール（5年間ルール）

• 定義： 金利が上昇しても、毎月の返済額は5年間変わらないというルールです。

• メリット： 金利が上昇しても、直ちに家計の負担が増えないため、対応のための時間的な猶予が生まれます。

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125%ルール（1.25倍ルール）

• 定義： 5年後の返済額見直し時も、新しい返済額は、それまでの返済額の1.25倍（25%増）が上限となるルールです。

• メリット： 急激な金利上昇があったとしても、返済額が青天井に増えることを防ぎ、生活の激変を緩和します。

 

 

5年ルールが適用されると、金利が上昇しても返済額は据え置かれます。しかし、利息負担が減るわけではありません。

• 元金充当額の減少： 返済額のうち、利息に充てられる部分が増え、元金に充当される分が少なくなります。

• 未払利息（償還金不足）の発生： 金利が大幅に上昇し、毎月の返済額がその月の利息分すら賄えない状況になると、不足分が「未払利息」として処理され、ローン残高に上乗せされてしまいます。これは、返済しているのに残高が増えるという事態を招きます。

 

 

以下の共通条件に基づき、ルールの影響を比較します。

●借入額：3,000万円　●借入期間：35年　●当初金利：0.5％　●当初月々返済額：77,870円

 

ケース１：穏やかな金利上昇　

このケースではルールが有効に機能し、急激な家計負担増が回避できています。

 

ケース２：急激な金利上昇

1〜5年目： 金利3.5%での本来の月々利息額（約87,500円）に対し、返済額（77,870円）が少ないため、その差額が毎月ローン残高に上乗せ（未払利息が発生）されています。

6年目以降： 返済額は125%ずつ増えますが、繰り延べられた未払利息を抱えているため、元金の減り方が遅れ、最終的にローン期間内で完済できなくなる可能性が高くなります。

 

 

ケース2で見たような「未払利息の積み重ね」や「完済できなくなる」といったリスクを聞くと、「変動金利は無理だ」と感じてしまうのは当然です。

 

しかし、住宅ローンを組むにあたっては、その不安を和らげ、無理のない負担で良質な住宅を確保することを促進する国の制度の存在も忘れてはいけません。それが、「住宅ローン減税」です。

この制度は、住宅ローンを借り入れて住宅の新築・取得または増改築等をした場合に、年末時点のローン残高の0.7％を所得税（一部翌年の住民税）から控除するものです。控除期間は、原則として新築住宅等で最大13年間続きます。

この減税による還付金は、特に借り入れ当初の10年間で家計に大きなゆとりをもたらします。この還付金を「ローン対策資金」と捉え、全額またはその一部を繰り上げ返済に充てる計画を立ててみてはいかがでしょうか。

 

このように準備をしておけば、返済額が最大で1.25倍になる可能性があるという事実も、事前に備えておけば問題ありません。大切なのは、「家計が耐えられる上限」を知り、低金利の間に万全の備えをしておくことです。

 

住宅購入は、人生で最も大きな買い物の一つです。お一人で悩まず、今回ご紹介した対策や、金融機関の比較など、ぜひポラスのローンコンシェルジュにご相談ください。

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