住宅ローンを選ぶとき、固定金利か変動金利か迷うところです。
金利選択の判断を下すためには、目の前の金利動向をウォッチすることも大切ですが、それよりも長期的な物価変動や通貨の安定性についてイメージすることが肝要です。
日本だけみていてもイメージが湧かないので、世界の住宅ローン事情について見てみましょう。
○アメリカ
歴史的に金利の変動が大きいこと、借り換えが一般的であることから固定金利が圧倒的に人気です。インフレ率を抑えるために数年前に急激に金利を上げたことは記憶に新しいところですが、アメリカ国民はそのような経験を過去何度もしているため、金利上昇を身近なリスクとして捉えているようです。また、住宅が投資対象として捉えられる側面もあり、比較的頻繁に売買が行われます。
○スイス・日本
長い間政策金利が非常に低かったため、金利上昇リスクが低いと判断されており、変動金利が人気です。日本は近年圧倒的に変動金利が人気ですが、スイスは固定金利も人気があるようです。安定した通貨ゆえの選択という意味では似ていると思います。なおスイスは6月に既にゼロ金利に戻っています。
○ドイツ
長期的な計画性を重要視する堅実な国民性から、固定金利が人気のようです。ドイツでは、住宅は投資対象という側面は薄く、子々孫々まで受け継がれる資産として捉えられていることも、長期的な安定性を考慮して金利を選択する動機になっているようです。なおユーロの政策金利は2024年前半に4.5％まで上がりましたが、今は2.15％まで下がっています。ユーロ圏でいうとフランスは固定金利、スペインは変動金利が主流といった具合に好みが分かれているようです。
○韓国
これまで低金利だったため、日本と同じく変動金利が圧倒的な人気でした。しかし2021年～2022年にかけて韓国もインフレ率が上昇し、それを抑えるために政策金利が引き上げられ、2021年には0.5％だった政策金利は2024年には3.50％まで引き上げられました。直近では利下げも行われているようですが、変動金利が多かったために住宅ローンの返済が重荷となっている家庭も多いようです。
○ブラジル・トルコ
通貨の価値が非常に不安定で（物価が急騰する）、特にトルコでは日本では考えられないような金利が設定されています。こんなに金利が高いのに変動金利が主流？と思うかもしれませんが、ここまでいくと固定金利がいくらなんでも高すぎて現実的な選択肢ではなくなる・・・という逆転現象が起きます。それにしてもこの金利だとローンを組んで住宅を購入する人はいないのでは・・・？と思うかもしれませんが、お金の価値が非常に不安定（相対的にモノの価値が高い）なため、家という資産を所有することは、それはそれでインフレ対策になり、一定の需要があるということです。
通貨のボラティリティ（変動率）が低く、物価が安定する国ほど変動金利が多いかというと、一概にそうとも言えないことがわかります。国民性や習慣、歴史的な背景によっても選択は変わってきます。
日本円は長らく低金利が続いてきましたが、今金利のある世界に戻りつつあります。考えなければならないことは、これが一時的でまた超低金利に戻るのか、長期的に上がったり下がったりするのか、はたまたこのまま超高金利まで上がるのかということです。
極端な話ですが、この先日本はトルコのような物価・金利になるという確信がある人がいたら、その人は絶対に今の金利で固定金利を選択するべきでしょう。逆に、スイスのようにすぐにゼロ金利に戻ってまた超低金利が30年は続くと考えるなら、変動金利を選択するべきです。もちろん将来どうなるかはわかりませんが、そのような長期的な視点をもって判断するということが大切だと思います。
・長期的な物価動向
・長期的な為替動向
・日銀の金融政策の方向性
・自分の金利上昇リスク許容度
・自分の住宅に対する考え方
これらの要素は相互に関連しています。正解が無いことなので、色々な意見を聞きつつも、最終的には自分で判断するということが大切だと思います。
日本の過去のインフレについてや、固定vs変動の具体的な返済額の差などが気になる方は、次のコラムもご覧ください。
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