市街化調整区域に建築するためには、どうしても都市計画法を理解する必要があります。

どうすれば建築できるのか？どんな許可を受ければ建築できるのか？

しかし、これを一般の方がご自身で読み解くのはかなり難しいものです。

そこで、今回は都市計画法の見方をご紹介しようと思います。

まずはこちらをご覧ください(拡大表示図は、本文の最後に添付しています）。

都市計画法の条文の枝分かれを見える化すると、このような構図になります。

これに従って検索して頂ければ、結論にたどり着けるのですが、

おそらく最初の分かれ道「開発行為を行うのかどうか？」で迷ってしまわれる方が多いと思います。

 

「開発行為になるのかどうか？」というゴールではなく、

「開発行為を行うのかどうか？」というスタートから始まる構成が、読み解きづらいポイントなのです。

 つまり読み解くためには、自分の計画が開発行為なのかをまず判断しなければなりません。

 

では都市計画法における「開発行為」の定義を見てみましょう。

 『この法律において「開発行為」とは、主として建築物の建築又は特定工作物の

  建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更をいう』（都市計画法第4条第12号）

何となくはわかりますが、「区画形質の変更」という部分が曖昧な点かと思います。

まさにこの解釈が開発行為の判定において大事なポイントになります。

 

理解しやすくするために区画・形・質の3つの言葉に分けて考えます。

（但し、市街化調整区域に住宅を建築する前提においての解釈となります）

『区画』とは、一つの住宅の敷地を構成する、他の土地とは独立して区切られた土地の形状です。

　　　　　　変更するとは敷地の一部だけを利用したり、他の土地も利用したりする場合です。

『形』とは、地表面の形状です。

　　　　　　変更するとは切土や盛土などの造成工事を行うことです。

『質』とは、土地を利用している形態上の性質です（宅地、農地、山林など）。

　　　　　　変更するとはその性質を変えることです（農地を宅地になど）。

 

このいずれかの変更を行う場合に開発行為となります。

開発行為であっても必ず許可が必要なのではなく、

「都市計画法第29条第1項但し書き第1号～第11号」のいずれかの要件に該当していれば、

許可不要で開発行為ができます。

該当しない場合には、

次に「都市計画法第34条第1号～14号」のいずれかの要件を満たしていれば、

「都市計画法第29条第1項」の許可（『開発許可』といいます）を受けることができます。

 

また、区画形質の変更を行わない場合は開発行為ではないため、

「都市計画法第43条第1項但し書き第1号～第5号」のいずれかの要件に該当していれば、

許可不要で建築行為ができます。

該当しない場合は、

次に「都市計画法施行令第36条第1項第3号イ～ホ」のいずれかの要件を満たしていれば、

「都市計画法第43条第1項」の許可（『建築許可』といいます）を受けることができます。

 

 

さて、ここまで記載しましたが、それでもやはり判断するのは難しいことだと思います。

更に言ってしまうと、これはあくまで都市計画法についてのみの話であり、

建築するためには他にも建築基準法、農地法、土地改良法、道路法、下水道法などなど

様々な許認可を受ける必要があります。

これらの許可を受けられるかを判別できた上で、

やっと住宅ローンの利用ができるのかというステップにたどり着けます。

ポラスグループでは市街化調整区域の新築や売買についても、これまで豊富に取り扱ってきた実績があります。

またこのような法規制の調査やそれを踏まえた計画地の調査を行う部署も携えてお手伝いさせて頂いております。

お悩みの事や、ご相談などがございましたら、是非とも私どもへご相談ください。