ネットでよく賃貸VS持ち家という記事を目にします。

話の展開として、家賃とローンの支払額を比較し、主に金銭的なメリット・デメリットを論ずるような内容が多いようです。

 

このコラムでは少し視点を変えて、家賃と同じローンの支払額でどのような物件が買えるか？を考えてみます。

 

 

<<表1>>　月々支払額（家賃）と借入上限額の対応表

※金利変動は考慮しません。

 

借入年数は35年を想定しています。家賃が○万円で支払い額を同じ○万円に収めたい場合、いくらまで住宅ローンを組むことができるか？という表になります。

 

金利0.5％の場合、例えば2,690万円の借入であれば月々の支払いが7万円に収まるということです。金利が1.0％なら2,480万円となります。

 

またマンションを購入する場合はローンの支払いとは別に、管理費・修繕積立金という固定費が月々かかります。金額は専有部分の面積や戸数等によって様々ですが、一律月2万円かかると想定し、家賃から2万円を引いた金額にローン支払額を収めた場合の借入額が右側のマンションVer.になります。

 

例えば、今の家賃（管理費等込みで）が12万円だとして、同じ月々の支払額でマンションの購入を検討するとします。管理費・修繕積立金で月2万円かかるとすると、ローンの支払いは10万円に抑えたいところです。その場合は左の借入上限額を参照するのではなく、右のマンションVer.で12万円を参照して3,850万円となります。

 

ご覧いただくとわかるように、月々2万円の支払額の差で借入できる金額は約800万円も減ります。これは非常に大きな要素ですから、マンションを検討する際は必ず管理費・修繕積立金についても念頭に置く必要があります。

 

もちろん、戸建でも独自に将来の修繕費用を用意する必要はありますが、今は考慮しません。

 

物件の相場を知る 

 

月々の支払額からいくらローンを組めるか？を知ることが出来ても、それだけではどんな物件が買えるか？というイメージはつかめません。そこでレインズ（公益財団法人　東日本不動産流通機構）の、東京都区部（23区）と埼玉県の成約状況データを見て、実際にマンションや戸建がいくらくらいで成約しているのかを見てみます。

 

<<2023年7～9月中古マンション・中古戸建　築年帯別成約状況>>

東京都区部・埼玉県抜粋　／　出典：レインズ　TOP | REINS TOWER

 

 

 

 

 

物件の価格は主に築年数と立地に大きく左右されます。中古マンションの表を見ると、築年数が古くなるほど概ね比例して価格が下がっていることが分かります。これは東京都区部でも埼玉県でも共通しています。なお都区部の中古戸建は土地の価格自体が高いため、綺麗に比例しているわけではありません。（建物が古くても土地そのものが高ければ、土地建物の価格は土地の価格に引っ張られます。）

 

また埼玉県と東京都区部の表を比べると、同じ中古マンションの「～築5年」であっても随分価格が違います。これが立地による差ということですね。

 

もちろん同じ都県内であってもエリアによって価格が大きく異なりますが、平均的な物件という意味ではイメージを掴むことが出来ます。

 

 

家賃と同じ支払額で買える物件は？？

 

さて<<表1>>に戻ります。

 

今家賃12万円の賃貸アパートに住んでいて、東京都区部か埼玉県で一戸建ての購入を検討したとしましょう。

 

<<表1>>抜粋

 

ローンの支払額を家賃と同等の12万円に収めるとすると、0.5％の金利で計算上4,620万円までは借入ができます。東京都区部の中古戸建の表をみると、「築30年～」の物件なら買えそうですが、それよりも新しい戸建は難しそうです。

 

一方で埼玉県の中古戸建の表をみると、「～築5年」の平均価格が4,213万円ですから、4,620万円の予算であれば築5年以内の比較的築浅物件、あるいはもっと高い新築まで十分に検討できそうだとイメージできます。

 

同じ事を中古マンションでも考えます。<<表1>>のマンションVer.を参照すると、月々の支払額12万円だと0.5％の金利で借入できる金額は3,850万円となります。東京都区部の中古マンションの表を見ると・・・やはり「築30年～」しか手が出ませんね。

 

埼玉県の中古マンションの表を見ると、「～築5年」の平均価格が4,213万円で「～築10年」の平均価格が3,526万円なので、大体築5～10年くらいのマンションが検討できるというイメージができそうです。

 

※全国的に見て埼玉県が決して安いというわけではなく、東京都区部が突出して高い。

 

 

現実に複数エリアで物件を探す際は、「東京都区部」や「埼玉県」といった広いエリアで探すことはあまりないと思いますが、例えば「大宮」と「川口」で似たような比較を（多くの場合無意識に）行っていくことになります。

 

 

いかがでしょうか。ご自分の今の家賃と同じ支払額でこんな物件が買えそうだというイメージが少しでも湧けば幸いです。

 

ポラスのローンコンシェルジュでは、物件のご紹介も、ローンのご相談だけでも無料で承っています。本コラムをご覧になって自分はどういった物件が買えそうか、気になった方は是非お気軽にご相談ください。

 

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