人生で最も大きな買い物とも言えるマイホーム購入資金を、ご自身の貯蓄やご親族等からの贈与だけで賄うことが出来る方は決して多くないと思います。
実際、ポラスグループの住宅をご購入される方の約８０％の方が住宅ローンを利用しています。
住宅ローンを利用する方も様々で、給与所得者（正社員・契約社員等）、個人事業主、法人代表者・役員・後継予定者等（以下法人代表者等に省略）が挙げられます。
このうち個人事業主、法人代表者等は一般的に給与所得者の方と比べると住宅ローンの審査基準が厳しいと言われています。
本記事では個人事業主、法人代表者等の方の住宅ローン審査におけるポイントをお伝え致します。
なぜ個人事業主、法人代表者等は一般的に審査基準が厳しいと言われているのでしょうか？
端的に言えば、個人事業主、法人代表者等は仕事の業績・成果が自身の収入面に大きく影響を受ける為と言えます。
住宅ローンは30年以上も利用し続けるものですから、金融機関から見ればそれだけ長い期間安定した収入が得られ、返済を続けることが出来るか慎重に見極めたいという事情があるようです。
その為、審査期間も給与所得者の方と比べると長く掛かる事が多くなります。
給与所得者であれば基本的に直近分の源泉徴収票を基に返済比率（※）が計算されますが、個人事業主、法人代表者等は原則３年分の収入確認資料を基に＜3期平均＞又は＜直近期＞の低い方で返済比率を計算する金融機関が多い様です。
（※返済比率についてはこちらの記事をご参照下さい）
【一般的に住宅ローンの審査に必要な資料】
あくまで一般的に必要となる資料を挙げたので、金融機関によって、また場合によってはこの通りではない場合もあります。
【収入の見方について】
①給与所得者の場合、単純に年収＜源泉徴収票上の支払金額＞が収入として見られます（図１参照：国税庁ホームページ資料索引）。
②個人事業主の場合、収入から費用を差し引いた＜所得金額＞が収入として見られます（図２参照：国税庁ホームページ資料索引）。所得金額として見られるのは＜営業所得＞が主で、＜配当・利子・雑所所得＞等は所得金額としては見られない事が多い様です。また、副業等で給与を受け取っている場合＜給与収入＞が勤務年数や職種に応じて所得金額に加算される場合もあります。
一部の金融機関では、確定申告書・収支内訳書に記載の＜青色申告特別控除額＞や＜減価償却費＞を審査収入に加算しています。確定申告書上は経費計上されますが、実際には現金が手元に残るという考え方に基づく様です。
③法人代表者や役員の場合、役員報酬が収入のベースとして計算され、そこに経営法人の決算書の内容が加味されます。役員報酬を受け取っていて、返済比率上は問題が無いと判断されたとしても、直近3期の中で赤字を計上している場合や債務超過（決算書上の負債が資産より多い状態）の場合、審査が通る金融機関は限られてしまいます。
図１
図２
【既存の借入について】
給与所得者であれば、自身のカーローンや消費性ローン（カードローン、キャッシング等）にのみ気をつけておけば良いですが、個人事業主や法人代表者は事業用に借り入れた債務も住宅ローンの審査に影響する場合があります。
また法人が債務者となっている融資であっても、代表者個人がその債務の連帯保証人となっている場合には、やはり審査上マイナスに影響することがあります。
上記した様に、個人事業主や法人代表者等の審査は詳細に亘ります。
法人決算書が要因で民間金融機関の住宅ローンの取扱いが難しい場合、法人の決算書まで提出を求められることが少ない＜フラット３５＞であれば取扱い可能となる場合があります。
個人事業主の場合でも、民間の金融機関よりも借入可能額が伸びやすいので、全期間固定金利という点さえ問題としなければ、＜フラット３５＞を検討されることをお勧め致します。
普段から取引をされている金融機関、所謂＜メインバンク＞で事前審査をするのも１つの方法です。
毎年金融機関に確定申告書や決算書を提出されている場合、金融機関の担当者様が内容を細かく精査した上で、親身になってくれる可能性があります。
特段融資取引が無かったとしても、売上の入金口座として毎月利用している事がプラス要因として見られる事もあります。
特に法人の決算書については、特殊要因等によって赤字計上している場合でも、見た目の数字が勘案されてしまいます。逆に黒字だったとしても、特殊要因等で黒字になっている場合は審査が通らない場合もある様です。
いかがでしたでしょうか？
様々な雇用形態が増加する中、金融機関の住宅ローンに対する考え方が変遷していく可能性はあります。ですが現状では、個人事業主や法人代表者等の方の審査ハードルはやや高めに設定されていると言えます。
ポラスのローンコンシェルジュでは個人事業主・法人代表者等の方の住宅ローンにも数多く携わっており、提携ローンを締結する約２０社を含め、数ある金融機関の中からお客様に最適な条件の住宅ローンをご提案致します。
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