マンションを購入する際に念頭に入れなければならない事の一つに修繕積立金があります。

修繕積立金とはその名の通り、将来見込まれる修繕工事にかかる費用の為に毎月積み立てるお金で、新築時に作られた長期修繕計画を基に金額が設定されます。

この修繕積立金は値上げされる可能性がある、という事をご紹介します。

 

修繕積立金の積立方式には大別して2種類あります。

2種類とも値上げの可能性はありますが、1種は初めから将来的な値上げが決まっています。

 

 

 

〇均等積立方式

(1)特徴：将来にわたり定額負担として設定するため、将来の増額を組み込んでおらず、安定的な修繕積立金の積立ができる。

 

(2)留意点：修繕資金需要に関係なく均等額の積立金を徴収するため、段階増額積立方式に比べ、多額の資金を管理する状況が生じる。均等積立方式であっても、その後の長期修繕計画の見直しにより増額が必要になる場合もある。

 

(3)イメージ：下図参照〔築後30年間に必要な修繕工事費の戸当たりの総額522万円について、修繕積立金を、30年間均等に月額14,500円(年額174,000円)積立てて確保する場合を想定〕

 

 

 

〇段階増額積立方式

(1)特徴：修繕資金需要に応じて積立金を徴収する方式であり、当初の負担額は小さく、多額の資金の管理の必要性が均等積立方式と比べて低い。

 

(2)留意点：将来の負担増を前提としており、計画どおりに増額しようとする際に区分所有者の合意形成ができず修繕積立金が不足する場合がある。

 

(3)イメージ：下図参照(修繕積立基金を併用した場合)

〔築後30年間に必要な修繕工事費の戸当たりの総額522万円について、購入時に修繕積立基金を36万円徴収し、初年度の修繕積立金を月額6,000円(年額72,000円)とし、5年置きに月額3,000円ずつ値上げして、26～30年目には月額21,000円(年額252,000円)まで増額して確保する場合を想定〕

 

 

※国土交通省ガイドラインより引用

(マンションの修繕積立金に関するガイドライン令和3年9月改定　https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf)

 

 

国土交通省のガイドラインでは、将来にわたって安定的な修繕積立金の積立を確保する観点からは、均等積立方式が望ましいとしています。

では実際にどちらの積立方式が多いのかというと、平成30年の国土交通省のデータでは均等積立方式が41.4％、段階増額積立方式が43.4％（残りの15.2％は不明など）となっています。ただし新しいマンションほど段階増額積立方式が多い傾向にあり、2010年以降に新築されたマンションだと均等積立方式が23.6％なのに対して段階増額積立方式は67.8％に上ります。

つまり直近10年程の間で建築されたマンションのうち、約7割が初めから修繕積立金の増額が見込まれているという事になります。

特に地上20階以上のいわゆるタワーマンションでは、エレベーター等の設備が特殊だったり、外壁の工事に特殊な足場が必要であることから修繕費が高額になることが多く、当初の想定を超える修繕積立金の高額な値上げが実施されるケースもあると聞きます。

 

マンションの購入を検討される際は金利上昇の可能性などだけでなく、修繕積立金は値上げの可能性があるという点を認識された上で、資金計画、返済計画を立てていく事が大切です。

 

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