1. 建売住宅とは？

建売住宅とは、土地とセットで購入するタイプの戸建て住宅を指します。ゼロからオーダーメイドで作りあげていく注文住宅と異なり、建物が完成した状態や建設中の住宅、または設計プランが固まった状態で住宅を購入する点が特徴です。

ちなみに、広い土地を分割して販売する分譲住宅も、土地と建物をセットで購入するため、建売住宅の一つと見なすことができます。

2. 建売住宅のメリット

建売住宅は注文住宅に比べて設計の自由度が低い反面、間取りや設備、建材、内装や外装のしつらえなどがすでに決まっているため、自分たちで細かなことを決める必要がありません。デザインや間取りに大きなこだわりがなく、なるべく時間や手間をかけずに住まいを選びたいという人にとっては、大きなメリットとなるでしょう。

建売住宅の多くは、住宅会社ごとに設計プラン、建材、建具、設備などが統一されているので、建設資材を安く調達できます。そのため、オーダーメイドの注文住宅に比べて建築コストを安く抑えられるというメリットもあります。

建物と土地とセットで購入することから、かかる費用も最初から明確です。設備や仕様を一部選べる場合でも、そこまで大きく費用が変わることはなく、資金計画が立てやすいでしょう。また、完成済みや完成間近の建売住宅であれば、実際に現地を見てから購入を決めることができます。図面やイメージだけではわからない部分も事前にチェックできるため、住み始めてからのギャップが生じにくいのもメリットです。

3. 建売住宅の購入の流れ

それでは、実際に建売住宅を購入する際の流れを、契約前と契約後に分けて詳しく見ていきましょう。

3.1 契約前

まず、購入に至るまでの準備を進めていきます。ここでご紹介するのは、資金計画や希望条件にあった物件を探し、住宅ローンの事前審査を申し込むまでの流れです。

3.1.1 資金計画を立てる

建売住宅に限らず、マイホームの購入は資金計画を立てることからスタートします。大半の方が住宅ローンを利用するので、自分の年収、勤務先、勤続年数などの属性から、いくらぐらい借り入れできるのかを把握しておきましょう。

住宅ローンを利用する場合、購入する住宅の価格は年収の7〜8倍程度までに抑えるのが一般的とされます。ただし、その判断要素だけではローン返済で生活が圧迫される恐れがあります。年収に対する年間住宅ローン返済額の割合を示す返済負担率が20〜25％以下になるよう資金計画を立てると、無理なく返済を続けられるでしょう。

なお、住宅ローンをシミュレーションなどで簡単に試算できるサイトもありますが、より正確に試算したい場合は住宅会社や金融機関に相談することをおすすめします。

3.1.2 希望条件の優先度を付ける

家族で話し合い、あらかじめマイホームに対する希望条件を整理しておくことも大切です。

建売住宅は、間取り、仕様、設備などがすでに決まっている状態で購入するため、希望条件があまりに多いと条件にあった物件を見つけられず、苦労するかもしれません。すべての希望条件を叶えようとするのではなく、希望条件に優先順位をつけ、妥協できるラインをある程度決めておきましょう。

3.1.3 条件にあった物件を探す・内覧する

予算計画と条件が決まったら、それにあう物件を探しましょう。インターネットのポータルサイトで検索したり、不動産会社に依頼して候補をピックアップしてもらったりする方法が一般的です。

気になる物件があったら、なるべく早めに内覧を申し込みます。人気の物件はすぐに売り切れてしまうので、早めの行動が大切です。内覧時には、物件自体のチェックだけでなく周辺環境も併せて確認しておきましょう。気になる物件を3〜5件程度ピックアップしておくと、万が一希望していた物件が売れてしまった場合でもすぐに切り替えられます。

3.1.4 購入する物件を決定する

希望にあう物件が見つかったら、購入の申し込みをします。この時点で支払いが発生することは原則ありませんが、なかには10万円程度の予約金が求められるケースもあります。

申し込みはあくまで購入の意思表示に過ぎませんが、購入する意思が高い場合におこなうものなので、「気になるからとりあえず申し込んでおく」ということは避けたほうが無難です。

3.1.5 住宅ローンの事前審査をする

購入申し込みと並行して、金融機関に住宅ローンの利用を申し込みます。住宅ローンには事前審査と本審査の2つの審査があり、これに通過しないと資金の借り入れはできません。

住宅ローンを利用する場合、審査に通過して融資を受けられることが物件購入の必須条件となります。そのため、購入手続きと並行して審査を受けておき、借入可能であることを確認しておきましょう。

事前審査にあたっては、次のような書類を準備する必要があります。

3.2 契約後

続いて、不動産売買契約の締結から入居までの流れを見ていきましょう。

3.2.1 不動産売買契約を結ぶ

売買に関する条件がまとまったら、売主と不動産売買契約を締結します。その際、契約書に印紙を貼付する形で印紙税を納める必要があるほか、物件価格の5〜10％前後を手付金として支払うのが一般的です。

住宅購入時の手付金は解約手付としての性格を持つもので、契約締結以降、買主都合で契約を解除する場合には手付金を放棄しなければなりません。反対に、売主都合で解約する場合には、手付金の倍額を買主に支払う必要があります。

なお、不動産売買契約書には通常、住宅ローン特約を入れます。これにより、万が一住宅ローンの審査に落ちたとしても手付金を放棄せずに契約解除が可能です。

3.2.2 住宅ローンの本審査をおこなう

売買契約書を締結したら、住宅ローンの事前審査に続いて本審査を受けます。本審査には通常7〜10日ほどかかるものの、事前審査を通過していれば本審査で落ちる心配はほとんどありません。

本審査時には、事前審査時の必要書類に加え、印鑑証明書、勤続証明書、売買契約書など、多くの書類を準備しておく必要があります。また、大半の住宅ローンは団体信用生命保険（団信）や火災保険への加入を義務付けているため、これらの加入準備も進めておきましょう。

3.2.3. 登記登録申請

マイホームを取得するにあたっては、建物と土地の持ち主を明確にするため、登記申請をおこなう必要があります。建売住宅の購入時に必要な登記は次のとおりです。

登記手続きは自分でおこなうことも可能ですが、手続きが煩雑なため、司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士への報酬は5〜6万円程度となります。この分も資金計画にも盛り込んでおきましょう。

3.2.4 立会検査

購入者立ち会いのもと仕上がりの検査がおこなわれます。内外装についた傷、施工の不備、設備の不具合など、細かな点までチェックし、必要に応じて修理や交換を依頼しましょう。入居後に傷などを発見して修理を依頼しようとすると別途追加費用がかかってしまう恐れがあるため、気になることはすべて立会検査の段階で伝えることが大切です。

3.2.5 物件の引き渡し・入居

上記のすべての流れが完了すると、晴れて引き渡しとなります。住宅ローンの融資が実行され、その資金で残代金を決済します。決済完了と引き換えに家の鍵を受け取り、購入者が正式に所有者となります。引き渡しを受けた後はいつ入居しても構いません。

4. 建売住宅購入から入居するまでの期間は？

購入検討開始から売買契約締結までにかかる期間は、一般的に約1年といわれています。また、契約から入居するまでにはさらに3ヵ月程度かかるケースが多くなっていますが、すでに完成している建売住宅を購入する場合は契約後1ヵ月程度で入居できることもあります。反対に、着工前の建売住宅を購入するケースでは、工事スケジュール次第で入居が先伸ばしになってしまうこともあるでしょう。

5. 建売住宅を購入する際のポイント

最後に、建売住宅の購入を検討するにあたって意識すべきポイントを3つご紹介します。

5.1 近隣の環境を実際に見る

住み始めてから後悔しがちなのが周辺環境です。気になる物件を内覧する際は、周辺を実際に歩いてみて、環境面で不安や気がかりがないかをチェックしておきましょう。通勤・通学ルートや買い物ルート、時間帯ごとの治安、近隣の道路や公園からの騒音などを事前に確認しておくと、入居後のギャップを減らすことができます。

5.2 費用の内訳内容や項目を確認する

建売住宅は設備がすべてそろった状態で引き渡されると考える方は多いかもしれませんが、実際には、売主となる不動産会社や住宅会社によって費用項目に差があります。例えば、網戸、カーテンレール、照明器具、エアコンなどは、生活に必要不可欠なものでありながら標準装備に含まれていないケースもあります。必要な設備がオプションになっており追加費用がかかるケースも考えられるため、契約締結前に費用項目を確認しておくことが大切です。

5.3 保証やアフターサポートの内容を確認する

何十年と同じ家に住み続ければ、将来的に不具合や欠陥が見つかることもあるでしょう。また、突発的に故障や破損が生じて想定外の修繕が必要になることも考えられます。そのため、点検や修理サポートなどの保証やアフターサポートが充実しているかどうかも、あらかじめ確認しておきましょう。

6. 建売住宅を購入するならポラス

建売住宅は購入検討から入居までの流れがスムーズで、注文住宅に比べて気軽にマイホームを実現できるのが魅力です。購入にかかる期間は、検討開始から契約締結まで約1年、そこから入居までが約3ヵ月というのが一般的です。しかし、物件の建築状態などによって必要な期間が変わるため、スケジュールには余裕を持っておきましょう。

ポラスでは、これまでに多くの建売住宅・分譲住宅を手がけてきました。分譲住宅地の開発では地域のランドマークとなるような美しい街並みを目指しており、分譲住宅にありがちな、どれも似たようなデザインの住宅ではなく、全棟個別設計の個性ある家づくりを強みとしています。

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