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注文住宅を建築しようとする場合で注意が必要な土地の条件について、

幾つかの例を挙げてご説明したいと思います。

 

 

【都市計画道路予定地に土地が掛かっている】

 

　 計画決定、事業決定など、いくつかのステップがありますが、将来的にその土地の一部もしくは

 　全部が道路用地として収用される可能性がある土地です。

   例えば、100㎡の土地に建蔽率、容積率を最大限活用して建物を建築した場合で、

 　仮に駐車場部分の土地が道路用地として収用されてしまうと、建蔽率、容積率オーバーの

 　既存不適格の住宅となってしまいます。

 　建物が道路建設影響なく、一部解体なども不要であったとしても、駐車場を探す必要があるかもしれません。

　 建築当時、違法であったわけではないので、建物の解体が必要になるわけではありませんが、

　 同規模の建物の再建築はできなくなりますし、中古住宅として販売する場合でも、

　 既存不適格物件としての販売になるため、購入しようとする方が現れても、ローンが通りにくい

　 などのケースも発生します。

　 勿論、永住を視野に、収用される土地が実生活に影響を与えないように住宅建築ができるのも、

　 注文住宅ですので、一概にお勧めできないという訳ではなく、十分に影響を理解し、購入する事が重要です。

 

 

【がけや、傾斜地が敷地に含まれる場合】

 

　 がけや傾斜地が敷地に含まれる場合に注意が必要なものが、擁壁（ヨウヘキ）が必要になる場合です。

　 南側に向かって標高が下がるような場所は『南雛壇』といい、陽あたりもよく、リビングを南側に配しても

　 人目を気にせず窓を開放できたり、メリットも多く、人気も高いですが、少し注意が必要です。

　 擁壁はその規模により費用は大きく変動しますが、ケースによっては数百万という事も・・・

　 土地の価格が低くても、がけや、傾斜地が敷地に含まれる場合には、擁壁設置が必要なのか、否かを

　 事前に役所などへ確認することが必要です。

 　また、建築しようとする土地の周囲にも適切な擁壁が無いと、昨今のゲリラ豪雨などにより規模の大小

 　はあるでしょうが、崩落などの危険も増します。

　 傾斜地の購入をご検討される場合には、対象の土地だけでなく、大雨が降った場合などの影響も考慮

　 することが重要です。

 

 

【建築協定】

 

　稀に建築協定というものが定められた土地が売買される事がありますが、建築協定にも注意が必要です。

　一般的には、良好な住環境を維持確保する為、区域内全員の合意を以って特定行政庁により認められたものです。

　建築協定には様々な内容が盛り込まれております。

　例えばコンクリート製の外壁は設置不可で、家の外周は生垣の場合のみ可などや、壁や屋根の色に制限がある場合、

　庭の広さ一定面積以上確保する等の制限を設けるようなものもあります。

　勿論、その協定に賛同し、準じた建物を建築しようとする方にとっては素晴らしい制度となるでしょう。

　一方で、売りに出されていた土地を購入した方が、協定にあわないような建物を建築したいといった場合でも、

　その協定に反するようなものを建築したりすることはできません。（第三者効といいます）

 

以前、土地探しから始める注文住宅というタイトルで記事を更新しましたが、

土地を探す場合には単純な立地、面積などのほかにも気をつけるべき様々な制約などが

生じる事をご理解いただけたと思います。

このような事から、注文住宅用地を探す場合に、先ずは理想の建物が建築できる土地で

あるのかを確認する事が大変重要であると言えます。

ポラスグループでは一定のエリア内においてのみ特化して住宅建築をしている事から、

多くの実例を保有しておりますので、注文住宅を建築する場合で、土地から探すようなケースでも、

きっと経験豊富なスタッフが、理想の住まいの実現へのご協力ができると思います。

 

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私共、『ポラスのローンコンシェルジュ』では、ライフプランを踏まえた住宅ローンのご提案から、

土地探しのアドバイスなども可能です。是非、お気軽にご相談ください。