ローン相談

よくある質問

  • 住宅ローン全般
  • 不動産の売却・購入
    注文住宅の建築

住宅ローン全般

住宅ローン一般

頭金はあった方が良いですが、必ずしも必要なわけではありません。
物件金額にプラスして登記費用や火災保険料などの諸費用まで借りることができる金融機関もあり、頭金ほぼ0で購入するお客様も増えています。
賃貸に住んでいれば、頭金を貯めている間も家賃や駐車場代金がかかってきます。
先送りにするデメリットもありますので、よく検討する必要があります。
具体的なシミュレーション等はコンシェルジュにご相談ください。

昔は住宅金融公庫(現在の住宅金融支援機構)を利用する方が多くいました。
当時の住宅金融公庫は売買代金の8割が融資上限で、残りの2割を用意できない場合は民間の金融機関を利用したり、別の金融機関から借入をするといった対応が必要でした。

しかし現在の住宅金融支援機構、あるいは多くの民間金融機関でも、物件の売買代金のほか、不動産登記費用や火災保険料など、住宅購入に係る諸費用を借りることが出来ます(審査の結果頭金が必要になる場合もあります。)

無理に頭金を用意するよりも、まとまった資金を手元に残しておくことも選択肢の一つです。
具体的シミュレーションなどはローンコンシェルジュにご相談ください。

勤続1年以上を借入可能条件とする金融機関が多いですが、勤続1ヶ月以上で借入可能な金融機関もございます。ぜひご相談ください。
同業種間での転職で継続性が認められる等、転職理由によっては審査が通りやすいケースもございます。

その借入先や金額等、諸条件にもよりますが、お借入を残したままでも住宅ローンを組むことは可能です。
HP上からご相談頂ければ現在残っている借入を考慮した借入可能額を算出いたします。

お車のローンは残債の割に、毎月の支払額が大きい事が多く、返済比率の関係で住宅ローンの借入れ金額の上限が低くなってしまう可能性があります。
返済可能で、かつ返済した方が良い条件となる場合には、住宅ローン契約時までに返済するという条件付でローン審査を進める事も可能です。

申込時の年齢は18歳以上から、60〜65歳までとする金融機関が大半です。
成人年齢の引下げに伴って下限を20歳から18歳に変更した金融機関が多いですが、一部金融機関では20歳以上のままとなっています。
年齢が高い場合(一般的には50歳〜)は、会社定年後の返済計画等が必要となる場合がございます。また、返済計画について、審査状況に応じて手許資産や退職金の確認がある場合が可能性がございます。

自営業者の方だからという理由だけでローンを組むのが難しいということはありません。
しかし、サラリーマンの方と違い確定申告書の提出が求められ、その内容も審査対象となります。
まずはローンコンシェルジュにご相談ください。

パートタイマーや契約社員の方でも、金融機関によっては収入を合算して住宅 ローンを組むことが可能です。
しかし条件や合算可能な額は金融機関によって異なりますので、ご相談ください。

ペアローンを組むことで、借入上限が伸びる、双方がローン控除を受けられるなどメリットがあります。
一方夫婦のどちらかが退職してしまうと、収入が減り返済が厳しくなったり、ローン控除の恩恵が小さくなります。また例えばご主人様に万が一があったとき、奥様分のローンは残るので、奥様が退職していた場合に支払いが困難になります。
2人で1本のローンを組む「連帯債務」という方法もあり、こちらも双方がローン控除を受けることができます。一方、多くの金融機関ではどちらか一方しか団信に加入できません。加入していない方に万が一があった場合もローンは全額残ってしまいます。
詳しくはローンコンシェルジュにご相談ください。

団体信用生命保険の略称です。
住宅ローンを借りた人が死亡したり、重度の後遺障害におちいった場合に、
ローンを一括返済してくれる保険です。加入するには保険会社の審査がございます。

団信加入が可能かどうかだけお調べすることも可能です。
病名や薬名、入院・手術歴などを教えて頂ければ一般的な事例でお答えできます。
また、住宅ローンの事前審査時に併せて、団信の審査が可能な金融機関もございます。
※正確な判定は保険会社の審査が必要となります。ローン相談のフォームよりお問い合わせください。

申込金融機関によって異なりますが、多くの金融機関で必要となる書類は、住民票、印鑑証明書、課税証明書、源泉徴収票、免許証(写)、保険証(写)です。
自営業の方は、課税証明書と源泉徴収票の代わりに、納税証明書と確定申告書(写)が必要となります。また、審査によってその他書類が必要となる場合もございます。

変動金利をご選択中の場合は、いつでも固定金利商品への変更が可能です。ただし、残存期間等によりご選択いただける固定期間が異なります。また、契約内容によっては、当初ご選択の金利よりも、店頭表示金利からの割引幅が少なくなる場合がありますので、ご注意ください。金利の変更方法は金融機関によりますが、インターネットから無料でお手続きできるところが大半です。詳しくはご利用の金融機関窓口までお問い合わせください。

住宅購入にあたり住宅ローンを組まれた場合は、要件を満たせば住宅ローン控除がご利用いただけます。住宅ローン控除の利用に際して、初年度は確定申告が必要です。給与所得者の方であれば、原則2年目以降は年末調整で行いますので、その後の確定申告は不要です。

主な要件としては、①自己居住用であること、②床面積50㎡以上(特例あり)、③住宅ローンの借入期間10年以上です。
購入物件が中古住宅の場合の物件基準など、その他にもいくつか要件がございます。
詳しくは国土交通省のHPをご参照いただくか、ローンコンシェルジュまでご相談ください。

一般には、早ければ早い方が利息軽減効果があり、よいと言われています。しかし、お子様の教育費がかかる時期にはそちらを優先する事もあるでしょうし、借り入れてから13年以内は住宅ローン控除がありますので、その期間は無理に繰り上げ返済する必要はないかもしれません。ライフプランに合わせて、よく検討する必要があります。

基本的には現自宅をご売却の上、新居をご購入されるケースがほとんどです。売却価格が既存の住宅ローンの残債額を下回ってしまう場合は、下回った分を、新居を購入するための住宅ローンに上乗せして借りることも可能です。仮住まいをしたくない場合などは、条件にあてはまれば、現自宅の住宅ローンを残したままでも、新居の住宅ローンを組むことができるケースもございます。ポラスグループではご売却のご相談も承っております。是非ご相談ください。

基本的には、①借換え後の金利差が1%以上②住宅ローンの残高が1,000万円以上③借入期間10年以上ある場合に、借り換えのメリットが生じる可能性が高いです。①②③全てには当てはまらなくても、メリットがある場合もございますので、金融機関にシミュレーションしてもらうのが良いでしょう。

お休み中でも住宅ローンを組める金融機関が大半です。基本的にはお休みに入る前のご年収をベースに審査します。ただし、復職の時期や、復職後に時間短縮勤務となる場合など、金融機関によっては一部審査の見方が変わるケースもございますので、詳しくはローンコンシェルジュまでご相談ください。

中古住宅の住宅ローン

一戸建てとマンションでそれぞれ面積や耐震性などに満たさなくてはならない条件が設けられています。それらの条件を満たす物件であることを証明する「適合証明書」を取得することができれば、フラット35を利用する事ができます。なお適合証明書の取得には費用がかかります。

可能です。銀行によってはリフォーム資金の借入は物件価格の20%以内など融資金額に制限を設けている場合もあります。詳しくはローンコンシェルジュまでお問合せください。

住宅ローン控除を利用するための条件として、「新耐震基準(登記簿上の建築日付が1982年1月1日以降)に適合している住宅のように供する家屋であること」という条件などがあります。
また返済期間が10年以上なくてはならないので、そういった条件を全て満たしていれば中古住宅でも住宅ローン控除を利用できます。
なお住宅の種類によって控除の限度額が異なります。

リフォームローン

住宅の増改築や修繕などを目的としたリフォーム工事をするときに利用できるローンです。現在お住まいの住宅のリフォーム費用を借りるケースもあれば、中古住宅購入時に併せて行うリフォーム費用を借りるケースもあります。

リフォームローンの商品は、「無担保型」か「担保型(有担保型)」を選ぶことができます。詳しくはローンコンシェルジュまでお問合せください。

「無担保型」は信販会社のジャックスやオリコのリフォームローンをお勧めしております。「担保型(有担保型)」はポラスの提携金融機関で住宅ローンと同水準の金利商品をご用意しております。詳しくはローンコンシェルジュまでお問い合わせください。

不動産の売却・
購入、注文住宅の
建築をするとき

市街化調整区域の土地建物について

市街化調整区域は、都市計画法のなかで「市街化を抑制すべき区域」とされています。市街化調整区域の役割としては、無秩序な市街化の抑制、自然環境や農地の保全等があげられます。そのため、開発行為や建築行為を行うにあたり、特別な許可が必要になります。

開発行為とは、主として、(1) 建築物の建築、(2)第1種特定工作物(コンクリートプラント等)の建設、(3)第2種特定工作物(ゴルフコース、1ha以上の墓園等)の建設を目的とした「土地の区画形質の変更」をいいます。

「開発許可」とは、市街化調整区域においては、開発行為を行う際に必要となる都市計画法上の許可をいいます。簡単にいうと、農地や山林、雑種地などを造成して、住宅地とする際に必要になる許可となります。
そして、「建築許可」とは、開発許可を取得しない土地において、建物の建築等を行うにあたって必要となる都市計画法上の許可をいいます。

建物の用途の変更(店舗を住宅に変更、住宅を共同住宅に変更等)にあたっては、事前に許可を得る必要があります。
特に市街化調整区域の場合、建物を新築するときに「自己居住用」として許可されることがあり、その場合には自己居住用ではない賃貸住宅等として使用することはできません。

大丈夫ではないときもありますので注意が必要です。
市街化調整区域で許可を得る際に「一身専属性(属人性)」の条件がつくことがあります。この条件がついた建物を使用することができるのは、原則として許可申請者だけとなります。したがって、売買等で建物を譲りうけた者は、建物を使用することはできません。
一身専属性の条件をはずす許可を得れば使用が可能になりますが、この許可は必ずしも下りるものではないので、注意が必要です。

建物の新築時の許可に「自己居住用」「一身専属」等の条件がついていないことを確認してください。これらの条件がついて許可された建物を賃貸にすることはできません。また、住宅ローンが残っている場合は、原則として賃貸には出せません。

一概にはいえません。
一般的には、建築許可より開発許可を得る方が時間を要します。開発許可を得るためには、事前協議(都市計画法第32条)が必要になるからです。また、申請対象の土地の大きさによっても変わり、土地が大きくなるほど道路やゴミ置き場などの施設の設置を求められることが多くあり、時間もお金もかかることになります。

農地を売買するときには、事前に都道府県知事等の許可が必要になります。市街化区域の農地であれば、農業委員会への届出で済むところ、市街化調整区域の農地の売買にあたっては届出で済ますことはできず、許可が必要になるため時間を要します。なお、市街化調整区域での農地売買の許可は、必ずおりるものでもないため注意が必要です。

開発許可または建築許可を得ることができるか、すでに開発許可等を得ており、その許可を継承することができれば可能です。そのほかにも特殊な許可(都市計画法第42条1項ただし書き等)を得ることや許可不要の要件に合致することでも建築が可能になることがあります。

既存建物が新築時にどのような許可を得ているのか確認する必要があります。新築時の許可が適正なものであり、その許可を承継することができるときには、その許可の範囲内で建築が可能です。
新築の許可を継承できないときには、新たに許可を得る必要があります。

建物を建築するために必要な道路について

建築基準法で、建築物の敷地は道路に2m以上接しなければならない(法43条)、と定められています。これを”接道”義務といいます。
ここでいう「道路」とは、単に通路として利用されているだけのものをいいません。具体的には、建築基準法の中で定義されており、その条件に合致する必要があります。(法42条)

【建築基準法 第42条 一部抜粋】
「道路」とは、次の幅員4m(または6m、特定行政庁が指定)以上のものであって、次に該当するものをいいます。
  ① 道路法による道路
  ② 都市計画法 、土地区画整理法等 による道路 ※いわゆる開発許可を受けて造成された道路はこれに該当
  ③ この規定が適用されるに至った際、現に存在する道
  ④ 都市計画法 、土地区画整理法等 による道路で、2年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの
  ⑤ 特定行政庁からその位置の指定を受けたもの
  ⑥ 上記③のうち、幅員4m(または6m、特定行政庁が指定)未満であって、特定行政庁が認めて指定したもの

旗竿の形状の土地(いわゆる路地状敷地、通路地、旗竿地)の場合、幅がもっとも狭い部分が2m以上ある必要があります。

原則持分のない私道の通行には、所有者の承諾が必要です。ただし、①道路が現実に開設されていて ②その道路の通行が日常生活上不可欠であって ③持分のない第三者が道路を通行することについて、私道所有者が通行を受忍することによって著しい損害を被ることがない ような場合、私道持分のない者でも例外的に通行が認められることがあります。(反射的利益による通行権)
私道持分があれば、どんなに少ない持分でも合法的に通行できます。
また、私道の掘削を行う場合、原則共有者全員の承諾が必要ですが、その掘削が保存行為(修理)にあたるときには、共有者が各々単独で行えます。
私道を廃止する場合、原則共有者全員、その私道に通ずる土地所有者、抵当権等権利者の承諾が必要になります。

原則として、建築基準法で定義する道路に接していない土地では、建物の建築をすることができません。ただし、特定行政庁が特別な条件に合致するものとして認めるもの(認定制度)や建築審査会の同意を得て許可したもの(許可制度)については、例外的に建築が可能になることがあります。

必ずしも建築が可能とは言えません。
現在は条文が変更されていますが、以前は建築基準法第43条第1項ただし書き許可というものがあり、その許可を受けた土地においては、道路に接していなくとも建築が可能でした。そして、その土地に通ずる通路を俗称的に「但し書き道路」などと呼んでいました。決して建築基準法上の道路ではありませんので、注意が必要です。
再建築にあたっては、現在の建築基準法や市区長村や県などの条例で定められて要件に合致させる必要があります。したがって、過去に適正に許可を受けた建物であっても再建築時の許可が必ず取得できるわけではありませんのでご注意ください。

建築基準法第42条第2項に従い、幅員が4m(特定行政庁が指定する場合には6m)未満の道路において、道路中心線から、2m(または3m)後退することで、建築が可能となります。その後退のことをセットバックといいます。そのためにはまず道路中心線を測量や道路所有者との立ち合い、役所調査などで明らかにする必要があります。また、セットバックした部分の土地については、市区町村等への採納、舗装・側溝整備、分筆、登記簿上の地目の変更等が必要になることがあるため、注意が必要です。

違反建築物 について

違反建築物だからといって売買できないということはありません。ただし、違反建築物は金融機関からの融資承認を得られない可能性が高く、現金での売買となるため、取引が成立しづらいことがあります。また違反建築物の責任は、建築主・所有者、施工者にあるため、売買によって次の所有者に建物が譲渡されたとしても、違反建築物の是正の責任が前の所有者にも残る可能性があります。さらに、違反建築物の内容を次の所有者に伝えた上で売買をしないと、次の所有者(買主)から元所有者(売主)に対し、契約不適合責任を問われる可能性もあるため、注意が必要です。中古住宅を購入する際には、新築時の確認済証、検査済証の有無を確認しましょう。

既存不適格建築物とは、新築時は当時の建築基準法等に基づき合法的に建築がされたが、法規制が変わり、現在の法律に照らすと内容に合致していないものをいいます。これは違反建築物とは明確に異なり、違反建築物のように行政庁から法律違反是正の指導を受けることはありません。なお、再建築の際には、現在の建物と同規模の建物の建築ができないことがあるため注意が必要です。
また、既存不適格建物に増築などすることによって、改正後の新しい規定を既存部分に適用しなけばならないことがあります(遡及適用)。

建築物の定義は「土地に定着する工作物のうち屋根および柱もしくは壁を有するもの(法2条1項1号)」とされています。したがって、屋根と柱があるカーポートは建築物となるため、原則として、設置前に建築基準法に基づく手続き(確認申請等)が必要になります。必要な手続きがされていなかったり、建築基準法に抵触するときには違反建築物となりますので、注意が必要です。

道路境界、隣地境界 について

境界標の設置は、売買契約書にどのように記載されているのかによって変わるのですが、トラブル防止の観点からも、原則として境界標がないときには新に設置をする必要があります。不動産流通経営協会(FRK)の標準契約書においても、「境界標がないときには、新たに境界標を設置して境界標を明示します。ただし、道路部分と土地の境界については、境界標の設置を省略することができます」と記載されています。

隣地への越境については、原則として是正して、越境していない状態にしなければなりません。ただし、越境箇所が建物の構造物と一体になっていて是正に過分の費用を要し、将来建物を解体するときまで越境の是正をしないことについて、隣地所有者と契約当事者間で承諾しているときには、確認書(覚書)を交わすことで、越境を是正しないで売買することもあります。

不動産の登記について

不動産の売買に伴い、次の所有者(買主)に所有権移転登記を行わなければならないことから、現在登記がされていない(または表示登記しかされていない)ときには、必ず表示登記と保存登記を完了させる必要があります。

売買の目的物に抵当権が設定されている場合、その被担保債権(抵当権のもとになる債権)の完済にあたって、売買代金の充当を予定しているときには、①買主から売主へ売買代金が全額支払い ②売主が金融機関等の債権者へ支払い、債務を完済 ③債権者から抵当権の抹消書類を取得 ④買主への所有権移転登記申請手続きと合わせて抵当権の抹消申請(連件申請)という流れで抵当権は抹消されます。

登記簿面積は不動産登記法、パンフレット等は建築確認申請(建築基準法)に則して面積が計算されているため、その違いになります。マンションにおいては、パンフレットは壁芯面積で表示され、登記簿面積は内法(うちのり)面積で表示されるため、差異が大きくなります。
内法面積:建物の床面積の算定にあたり、壁の内側の部分の寸法で求められた面積のこと。

契約の解除について

契約の内容にもよりますが、
①手付解除(一定の期日までは買主は手付金の放棄、売主は手付金を買主に返金、かつ手付金と同額を買主に支払うことで解除)
②危険負担による解除(売主の責に帰すことができない天災地変等により、売買目的物が滅失または修復不可能な程度もしくは修復に過大な費用がかかる程度の毀損が生じた場合、無条件解除)
③ローン特約による解除(契約書に記載の金融機関にて住宅ローンが組めなかったときの無条件解除)
④その他、買換え特約など契約書に記載のある条件での解除 等があります。
契約書に定めのない理由での解除の場合、解除した者は、相手方に違約金を支払う義務が生じることがあるため、注意が必要です。

停止条件とは、条件が成就することによって契約の効力が生じるものをいいます。
主に法定条件(農地法の許可、破産法による裁判所の許可、成年後見人の居住用財産の売却許可等)が関連するときに利用されます。
解除条件とは、条件が成就することで契約の効力が無くなるものをいいます。
ローン特約(ローンが組めないという条件が成就することで解除権が発生)、買換え特約(買換えができないときに解除権が発生)等があります。

その他

手付金を払わなければならないという法律はありませんが、不動産のような高額な商品を売買する際は、買主から売主へ手付金を支払うことが一般的です。
そのため、殆どの不動産売買契約書において、手付金を支払う旨の条項が定められています。
手付金には、証約手付(契約成立を証明するために交付される手付)の意味合いもあり、また手付契約の要物性(契約当事者間の合意のみならず、契約の成立にあたっては、現実に手付金の授受が必要になる性質)の観点から、手付金を支払う旨が定められた契約書面を交わしたにも関わらず、実際には手付金が支払われていなかった契約の有効性を否定した判例(東京地裁H21.2.19判決)もあります。

契約不適合とは、売買契約の目的物が、種類・品質・数量に関して、契約の内容に適合していないことをいい、契約内容と異なるもの(契約不適合)が発覚したときに、売主が買主に対して負う責任をいいます。
具体的には、①雨漏り、②構造体力上主要な部位の木部の腐食、③給排水設備の故障、④シロアリの害、などをいいます。売主が宅建業者ではないとき、この①~④までの契約不適合についてのみ、売主は買主に対して責任を負う旨が契約書で定められていることが多いのですが、契約書にその旨の定めがなかったり、宅建業者が売主になるときなどには、それだけにとどまりません。

認知症の程度(程度は医師が判断)によりますが、成年後見制度を利用して、成年後見人が法定代理人として、父親が居住していた家を売却する必要があります。また、裁判所からも、居住用財産の売却許可の審判を受ける必要があります。医師が日常生活に問題ないと判断した場合でも、取引にかかわる司法書士が登記前の本人意思確認で成年後見制度手続きが必要と判断することもありますので、注意が必要です。

宅建業者は、買主の購入判断に重要な影響を及ぼすこととなるものについて、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為が禁止されています。(法47条)
また、仲介の場合、宅建業者は売主に告知書を提出してもらい、買主に告げるべき事項について確認し、告知書の内容を買主に伝えなければなりません。
従って、自殺や殺人事件のような一般人が忌避するような事象については、契約前に宅建業者から説明または売主から告知されますので、ご安心下さい。
なお、老衰、病死のような自然死については、国交省ガイドライン「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」にて、積極的に告げなくてもよいものとされています。

どんなお悩みも
お気軽にご相談ください。
専門的な知識をもとに、お客様に
最適な住宅ローンをご提案します。
住宅ローンのご相談