仲介事業について｜【POLUS】ポラスグループ

不動産購入の提案はもちろんのこと、リフォーム・リノベーションから、一戸建て、土地、マンション、収益物件のご購入からご売却にも対応しております。勤務する90%以上のスタッフが、グループ商圏エリアに住み、地域の魅力や特徴を知っているスタッフが従事することでお客様により密接したサービスが提供できます。その地域に住んでいるからこそ、お客様の立場に立って、幅広い選択肢から最良と思える提案とともに、ニーズに合わせた多様なサービスが可能です。

売主様も買主様も安心して取引が行えるよう、ポラスが売れた後の建物・設備のトラブルを保証します。（※適用条件がございます。保証の対象は、契約不適合責任である「雨漏り」「建物構造上の主要な部位の木部の腐食（戸建てのみ）」「シロアリ被害」「給排水管の故障」の4点になります。）

不動産、住宅をご購入される場合、土地・建物の価格のほかにも「諸費用」と「税金」が必要です。諸費用と税金は、新築物件で物件価格の3～7％、中古物件で6～10％かかるといわれています。不動産、住宅のご購入のポイントは資金計画です。物件の価格が高くなるほど諸費用と税金の金額も高くなりますので、初期費用で削れるものがないか見直してみるのもよいでしょう。ポラスではお客様のご希望や収入に応じてさまざまな資金計画をご提案いたします。

住まいを購入するときには、印紙税、登録免許税、不動産取得税、消費税などの税金がかかります。消費税に関しては土地のみを購入するケースや、個人間で住宅の売買を行う場合には非課税となるなど例外もあります。ご購入頂く物件、またタイミングによっても税率、軽減措置も変わります。詳細はスタッフまでお問い合わせください。

今お住まいの家に住宅ローンが残った状態で新しい家に住み替える方法の1つが「住み替えローン」です。「住み替えローン」とは今の自宅を売却しても住宅ローンが残ってしまうとき、新しく購入する家の購入資金と現在の住宅ローン（売却差損）を完済するために必要な資金を、合わせて借り入れることができるローンのことです。ポラスグループでは、今のご自宅の売却と新しいお住まい探しを併せてお手伝いすることが出来ます。お住み替えをご検討の方、住宅ローンのことでお困りのことや不安なことがございましたら、お気軽にポラスのローンコンシェルジュまで、ご相談ください。

「公簿面積」は登記簿に記載されている面積、「実測面積」は実際に測量をした面積となり、異なる場合がございます。当社の分譲住宅の場合、お引き渡し後に建築確認書類一式と、設計図などを纏めて綴じた『副本』をお渡ししております。各階平面図に『床面積算入』という項目がある場合、その部分は登記法上の床面積に算入されない場合が多いので、参考になさってください。

実はどちらも間違いではなく、「どこからどこまで」と測っているポイントが違うのです。そして注意が必要なのが５０㎡前後のマンション購入の場合。住宅ローン控除などの税制優遇の条件は「登記簿床面積５０㎡以上」となります。専有面積（壁芯）５０㎡以上ではありませんのでお気をつけください。

金融機関が住宅ローンの審査をする時に、様々な項目について基準を定め、その人にどれだけの融資が可能かどうかの判断をしています。金融機関では、年収の下限を設けているところが多いのですが、その中でも、年収200万円以上・年収300万円以上という条件を付けているところが多いです。また、少ないですが、年収の制限を設けていない金融機関もあります。

■埼玉県エリア店舗: 南越谷本社営業課、大宮営業所、与野営業所、南浦和営業所、朝霞営業所、川口営業所、東川口営業所、春日部営業所、千間台営業所、北越谷営業所、蒲生営業所、草加情報センター、草加営業所、三郷中央営業所
■千葉県エリア店舗: 柏営業所、南柏営業所、おおたかの森営業所、松戸北営業所、松戸営業所、船橋営業所
■東京都エリア店舗: 竹ノ塚営業所、六町営業所、梅島営業所、綾瀬営業所

現在はインターネットの普及により、不動産物件の情報は比較的入手しやすくなりました。一方で、本当に自分の希望条件に合う物件を数ある情報から見つけることが難しい場合もありますし、中には広告される前に売れてしまうものもあります。
一番おすすめしたいのは自分で探すのと並行して信頼できる不動産営業担当に物件探しを依頼することです。様々な情報ネットワークから物件探しをしてくれるだけでなく、気になった物件についてプロの目線からアドバイスも受けられます。

新築完成物件・中古の空家物件の場合は住宅ローンの審査や諸手続きが完了し売買代金のお支払後、お引き渡し入居となります。期間は１～2ヶ月が目安です。現金でのご購入の場合は1週間前後の目安になります。未完成物件の場合、おおよそ完成から1～2週間の期間でお考えください。中古物件の場合、前所有者様が居住中の場合には都度異なります。

持家のメリットは「生活に合わせて改装や改築は自由」「資産になるので老後も安心」「ライフプランが立てやすい」等、デメリットは「初期費用にはまとまった資金が必要」「メンテナンスが必要」等です。一方、賃貸では「ライフスタイルの変化に対応しやすい」「メンテナンス不要」といったメリットがあります。どちらが得であるとは一概には言い切れませんが、持家と賃貸ではメリット・デメリットも違うため、現在のライフスタイルはもちろん、将来的なライフスタイルのビジョンも見据えて検討するとよいでしょう。

宅地に望ましい環境づくりや、商工業に適した地域づくりなど、それぞれの地域にふさわしい発展を促すため、都市計画法に基づいて定められた地域です。
地域区分には大きく分けて「住居系」「商業系」「工業系」の3つがあり、そのなかでさらに細かく分けられ、全部で13種類あります。

ポラスの新築一戸建て・分譲住宅をいち早くお届けする「ポラスのメルマガ会員」（メールマガジン配信サービス）がございます。是非ご登録ください。希望条件を登録しておけば、条件に合った最新の新築一戸建て情報が届きます。様々なイベントやお得なキャンペーン、役立つセミナーなどの情報も満載です。

住宅ローンの種類としては、長期固定型、短期固定型、変動型、長期、短期のミックス型など様々な融資がございます。また、融資元も民間金融機関や公庫に代わるフラット35という公的な融資もございます。それぞれメリット・デメリットがありお客様の家族構成やライフスタイルによって一概にどちらが良いとは言えません。ポラスグループでは住宅ローンの専門知識を持ったポラスのローンコンシェルジュがお客様一人ひとりの状況に合わせたプランをおすすめしています。

各種特例を利用して両親から贈与を受ける場合、適切に利用できるよう下記の点に注意しましょう。
①贈与税発生の有無にかかわらず申告が必要。
②土地そのものを譲り受ける場合、「住宅取得等資金の贈与税の特例」を使えない。
③贈与額と住宅ローンの借入額が住宅の取得金額を超える場合、住宅ローン控除の控除対象額が実際の借入金額よりも低くなる。
ポラスのローンコンシェルジュでは、お客様の状況に合わせた住宅ローンに関することだけでなく、資金計画を無料でご提案いたします。お気軽にご相談ください。

お金を借りる場合は、借入額の返済にプラスして、利息の支払いが発生します。この利息の割合を金利といいます。つまり、借入額と利息の合計が、最終的に支払う総返済額となるのです。住宅ローンの場合は、決められた期間中に借入額を分割して返済しますので、利息はまだ返済が終わっていない借入残高に対して計算されます。つまり、借入額と返済期間と金利で、総返済額が決まります。
住宅ローンで扱われる金利は、一定のルールに沿って決められています。
住宅支援機構の財形融資など公的融資は、国の財政投融資の金利を基準として政策的な判断で決められます。民間ローンの「固定金利型」やフラット35などの金利は、金利スワップという手法が使われ、その時々のスワップ相場で決まります。

今の自宅を売却しても住宅ローンが残ってしまうとき、新しく購入する家の購入資金と現在の住宅ローン（売却差損）を完済するために必要な資金を、合わせて借り入れることができるローンのことです。
購入する家の分だけ借りる住宅ローンと比べ、購入する家の値段以上の資金を借り入れるので、住み替えローンは通常の住宅ローンよりも審査が厳しくなり、返済比率や優遇金利などの条件が通常の住宅ローンとは変わる場合もあります。ポラスグループでは、今のご自宅の売却と新しいお住まい探しを併せてお手伝いすることが出来ます。お住み替えをご検討の方、住宅ローンのことでお困りのことや不安なことがございましたら、お気軽にポラスのローンコンシェルジュまでご相談ください。

繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の２種類があります。

「期間短縮型」: 毎月の支払額を変えずに返済期間を短縮するタイプの繰り上げ返済です。繰り上げ返済したお金は全額元金部分に充てられるので、その元金から発生するはずだった利息を支払う必要がなくなります。元金を充当した月数分だけ返済期間が短くなります。
「返済額軽減型」: 借入期間は変えずに月々もしくはボーナスの一回当たりの返済額を減らす方法です。繰り上げ返済したお金は返済の最終回まで少額に分割して元金に充てられます。元金をまとめて減らすのではなく、時間をかけて少しずつ減らすため、期間短縮型に比べて利息の軽減効果は低くなっています。

宅建業者は買主に対し、定められた項目について書面を交付し、宅地建物取引士が口頭で説明しなければならず、契約を行う前に行わなければなりません。
説明項目は主に以下の通りです。

I　対象となる宅地又は建物に直接関係する事項: １.登記簿に記載された事項
２.都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
３.私道の負担に関する事項
４.飲料水・電気およびガスの供給施設・排水施設の整備状況
５.未完成物件の場合にあっては、宅地造成または建物建築工事完了時における形状、構造など
６.当該建物が土砂災害警戒区域内か否か
７.住宅性能評価を受けた新築住宅である場合
II　取引条件に関する事項: １.代金及び交換差金以外に授受される金額
２.契約の解除に関する事項
３.損害賠償額の予定額または違約金に関する事項
４.業者が売主となる物件の売買における手付金等の保全措置の概要
５.支払金又は預かり金の保全措置の概要
６.金銭の貸借のあっせん
７.割賦販売に係る事項
III　その他の事項: １.供託所に関する説明
IV　区分所有建物（マンション）の場合: １.区分所有建物の「不動産の表示」
２.一棟の建物またはその敷地に関する権利及びこれらの管理・使用に関する事項

１.敷地に関する権利の種類及び内容
２.共用部分に関する規約等の定め
３.専用部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め
４.専用使用権に関する規約等の定め
５.所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免する旨の規約等の定め
６.計画修繕積立金等に関する事項
７.通常の管理費用の額
８.管理の委託先
９.建物の維持修繕の実施状況の記録

不動産の契約ですから、金額も通常の買物とはレベルが違います。
後でトラブル等を防止し、売主買主双方とも円滑に取引しなければなりません。
ですから、物件に関わる情報を正確かつ的確に説明し、契約前に了承いただくものです。

一定期間内であれば、売主に支払った手付金を放棄することによって契約を解除することができます。
一定期間とは、契約から残金決済までの期間に応じて異なり、その期間の半分位が一般的ですが、実際の期日については、契約締結時に買主と売主とが協議のうえ決定します。（この期間を手付解除期日といいます）
一定期間経過後は、契約を解除するには違約金を支払う必要があります。違約金は物件価格の10%～20％相当額です。

家庭への訪問販売等においては、その場で購入者が冷静な判断をしたり十分な物件検討を行った上で購入意思を固めることは困難です。そのため衝動買いを強いられて後日紛争が起こることが多かったのです。そこで一定期間無条件に申込みの撤回や契約の解除ができる制度がクーリングオフ制度です。
不動産業者が自ら売主となる物件の売買契約の場合には、事務所以外の場所において買受けの申込みをした者や売買契約を締結した買主は、一定の場合を除いて、8日間以内は自由に無条件で契約の解除をすることができます。
全くの白紙還元で、損害賠償の請求を受けることもなく、支払い済みの金銭を取り戻せます。

土地には用途地域の制限のように建物の使われ方を規制するもののほか、建物の規模や形態そのものを規制する形態規制があります。この規制のなかに、「容積率」と「建ぺい率」等があります。

(1) 容積率（建築基準法第52条）: 「建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合」を容積率といいます。延べ面積とは各階の床面積の合計のことです。市街地の地価は高く土地は限られているため、有効に利用される必要があります。しかし建物のボリュームを規制しないと公共施設の整備水準以上に建物が建ち、道路が混雑したり、下水道が溢れたりして良好な環境を維持できなくなります。そこで容積率の制限を用途地域別に定めています。
(2) 建ぺい（蔽）率（建築基準法第53条）: 「建築物の建築面積の敷地面積に対する割合」を建ぺい率といいます。真上から敷地（建築物）を見おろした場合の「敷地が建物で蔽われている比率」が建ぺい率なのです。市街地は地価が高いため、容積率だけでなく建ぺい率も高くなりがちです。これを放置しておくと敷地目一杯に建物が建てられ日照・通風・防災等良好な環境や安全性を確保できなくなります。そこで建ぺい率の制限を用途地域別に定めているわけです。

建築基準法で規定された道路には、「4m以上の道路法による道路（国道、県道、市道、区道など）」（建築基準法第3章第42条第1項1号）や、「区画整理法や都市計画法などによる道路（区画整理や宅地開発でできた道）」（同項2号）などがあります。第42条第2項では、一般に「2項道路」と呼ばれる、幅員4m未満の道路を規定しています。これは、建築基準法第3章の規定が適用されたときに、既に建築物が建ち並んでいた幅員4m（特定行政庁が指定する区域においては6m）未満の道で、特定行政庁が指定した「みなし道路」のことです。
原則として現在の道路の中心線からそれぞれ2m(特定行政庁が指定する区域においては3m)ずつ後退させた線が道路の境界線とみなされ、後退した部分(セットバック部分)には、建築物を建築することはもちろん、門、塀等も築造することはできません。

「新築物件と仲介（中古）物件とでは異なります。」

【新築物件の場合】: 各社規定のアフターサービスにより、建物の部位ごとに保証があります。
【中古物件の場合】: 原則として現状での取引となりますので、建物の破損などの修繕はありません。
ただし、雨漏りや給排水設備などの瑕疵（かし：傷や不具合のこと）については、引渡し後3ヶ月以内に発見された場合に限り、売主の負担で修理することになります。

太陽がいっぱいにふりそそぐ南向きのバルコニーで洗濯物や布団を思いっきり干すのは気持ちのいいものですが、部屋が明るい、冬は暖かいという点で南向きの物件は、他の向きと比べて割高です。
逆に生活時間帯の異なる人はあえて陽のあたる南を避け、東や西を希望するケースもあります。陽当りよりも湿気などの対策で「風通し」を重視する考え方もあります。
最近では南向きでなくてもそれを補う建物設備（24時間換気システムや室内乾燥機など）が充実してきています。
共働きで日中家に居る時間が少ないご家庭であれば、他の向きを検討するのも良いかもしれません。その分価格も安く、広い部屋が探せるかもしれません。

駅が近ければ通勤・通学はもちろん、どこに行くにも便利なことは間違いありません。そのため常に駅から徒歩10分以内の物件は人気があり、価格が割高です。
駅近だと予算に合わないという人は、まず駅から近いことが本当に必要なのか考えてみましょう。電車で通勤通学の必要がない方は駅までの距離をあまり考慮する必要はありません。
また、車で送り迎えという手段もあります。価格差で、どんなメリットが還元できるか考え、よりご自分のライフスタイルに合った物件を見つけてください。

住宅の補助金制度や減税制度は年々制度が変わります。とくに減税については、新築、中古、リフォーム、長期優良、低炭素、所得税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税・・・など、とにかく種類・種別・条件が多岐にわたる状態です。ポラスグループではマイホーム購入で知っておきたいお金のことを、ポラスのローンコンシェルジュにて、ご説明いたします。お気軽にご相談ください。

住宅性能表示制度は、平成12年（2000年）4月1日に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（住宅品確法）によって定められました。10の分野に分けて住宅の性能を等級や数値で表示しています。制度の利用は任意ですが、住宅性能表示制度でチェックを受けた住宅は、その品質が分かりやすくなるため、家を買ったり建てたりする際の基準として役に立ちます。
当初は新築住宅の性能を評価する制度として施行されましたが、2002年より既存住宅(中古住宅)にかかる住宅性能表示制度が全国一斉に開始され、新築・既存を問わず全ての住宅を対象とした制度となりました。
ちなみに、住宅性能表示制度は、新築物件の構造部分に引き渡し後10年間の保証を義務づける「10年間の瑕疵保証」、裁判前にトラブルを解決するための「紛争処理体制」と合わせて、住宅品確法の3本柱と言われています。

瑕疵とは、傷や欠陥を意味し、担保責任は品質への責任を意味する言葉です。つまり、瑕疵担保責任とは、欠陥品や傷物を売った場合に相手方に対して負う責任なのです。
ただ、瑕疵担保責任の適用がされる瑕疵は隠れたものに限定されます。買主が簡単に見つけられるような瑕疵や、事前に把握できていた瑕疵については、瑕疵担保責任の対象となりません。
瑕疵担保責任は不動産など取引対象が特定されているものに対して発生します。瑕疵担保責任が適用されると、買主は売主に対して損害賠償を請求することができます。瑕疵によって契約をした目的を達成できない場合には、契約を解除することもできます。
瑕疵担保責任が定められた理由は買主を保護して契約を公平にするためです。たとえば、瑕疵担保責任が存在することで売主が買主に対して、欠陥のあるものを売り逃げするのを防ぐことができます。
なお、瑕疵担保責任の適用にあたって売主の過失は必要とされておらず、売主が瑕疵を知らない場合にも適用されます。ただし、瑕疵担保責任は瑕疵について知ったときから1年以内に行使することが必要です。

瑕疵担保責任について理解できたところで、次は瑕疵の内容について確認していきましょう。
ただ単に隠れた傷や欠陥といっただけでは、どこまでが瑕疵担保責任の範囲とされるかについていまいちイメージできないでしょう。そこで、瑕疵担保責任の対象となる瑕疵について、土地と建物とに分けて具体例を挙げながら解説していきます。

建物の瑕疵: 建物によくある瑕疵としては、雨漏りや害虫被害、基礎の傾き、配管からの水漏れなどが挙げられます。これらの瑕疵は素人がパッと見ただけは見つけられず、実際に建物に入居し始めてから気づくことがほとんどです。
土地の瑕疵: 土地によくある瑕疵には、廃棄物の埋没、土壌汚染、地盤が軟弱で陥没したというものが挙げられます。土地の瑕疵も建物の瑕疵と同様、簡単には見つけられず、利用し始めてから見つかるというものが多くあります。

建築基準法とは、建築物の構造や設備、用途、周囲の環境に関する最低限の基準が定められた法律です。建築基準法では、人々の生命や健康、財産を保護する目的で様々な項目が定められています。そのため住宅を建てる場合には、建築基準法に書かれた条件を満たした建物でなければなりません。
建築基準法では、建築物の安全性の基準、火災発生時の安全性の基準、環境衛生に関する基準が定められています。建築基準法はすべての建物に適用される法律です。そのため一戸建てやマンションのような住宅だけではなく、商業ビルや学校など様々な建物にその基準が適用されています。
地方によっては建築基準法以外にも、自治体の条例で定める建築基準を守らなければならないケースがあります。例えば、歴史のある地方で、街の景観を守るために外壁の色や建物の高さを制限する条例を定めている場合です。そのような条例がある地方で住宅を建てる場合には、建築基準法以外に地域の条例を確認しておくことが求められます。

まずは犯罪者の心理を考えて見ましょう。泥棒も当然捕まることを嫌うので「人目につかずに犯行できるか」を考えています。そのため侵入するのに５分以上時間がかかることを嫌い、必ず複数回の「下見」をした上で「侵入しやすい建物」「見つからない建物」を狙って犯行に及ぶといわれています。
また、警察が泥棒から聞いた「その家を狙った理由」から、
①近所付合いがなく、自分がそこにいても不自然に思われず発見されにくい家
②窓に防犯対策がされていない家
③死角があり表から犯行が見えない家
④街灯が少なく夜暗がりができる家......
などが「狙われやすい家」といえそうです。