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確定申告特設コーナー

あなたが必要な確定申告は?

住宅を購入したけど、何の確定申告をすればいいのか分からない……。
そんなお悩みを解決するために、シチュエーション別にご紹介します。

1.注文住宅・分譲住宅を購入されたお客様

(1)住宅ローン控除で所得税の還付申告をする

個人が住宅ローンを利用してマイホームの新築、取得をした場合で、一定の要件を満たすときは、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除する「住宅借入金等特別控除」の適用を受けることができます。

【制度内容】住宅ローン控除(新築) 【確定申告作成コーナー入力方法】住宅ローン控除

(2)住宅取得資金の贈与を受けている場合には、別途に贈与税の申告が必要です。

父母や祖父母などから住宅取得等資金の贈与を受けた受贈者が、贈与を受けた年の翌年3月15日までに家屋の新築若しくは取得をし、その家屋を同日までに自己の居住の用に供したときには、住宅取得等資金のうち一定金額について贈与税が非課税となります。

【制度内容】住宅取得資金の贈与税の申告 【確定申告作成コーナー入力方法】住宅取得資金の贈与の入力方法

(3)認定住宅を新築等された方の特別控除で還付申告をする(認定住宅新築等の特別控除 投資型減税)

認定住宅新築等特別税額控除とは、個人が、認定住宅の新築又未使用の認定長期優良住宅の取得をした場合において、平成26年4月1日から平成31年6月30日までの間に居住の用に供したときに、一定の要件の下で、認定住宅の認定基準に適合するために必要となる標準的なかかり増し費用の10%に相当する金額を、原則としてその年分の所得税額から控除するものです。
住宅ローン控除との重複適用はできません。

【制度内容】認定住宅新築等の特別税額控除
アドバイス

住宅ローン控除と認定住宅の特別控除のどちらがお得になるのでしょうか?

住宅ローン控除の限度額は40万円が10年で400万円の控除が可能です。
認定住宅の特別控除の限度額は650万×10%=65万円の控除が可能です。

住宅ローンが750万円、返済期間35年の場合に66万円が10年間で控除出来ます。

一般的には借入金額が750万円以上の場合には住宅ローン控除の方が有利でしょう。正確には個別に判定する必要があります。

住宅取得資金の贈与は、申告期限までに申告しないと適用が受けられません。申告期限まで申告しないと多額の贈与税が課税されます。確定申告期限までに必ず申告してください。

2.中古住宅を購入されたお客様

(1)住宅ローン控除で所得税の還付申告をする

個人が住宅ローンを利用してマイホームの新築、取得をした場合で、一定の要件を満たすときは、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除する「住宅借入金等特別控除」の適用を受けることができます。

中古住宅の場合には、築年数の要件や耐震基準等がありますので注意が必要です。

【制度内容】住宅ローン控除(中古住宅) 【制度内容】住宅ローン控除(要耐震改修住宅を取得し耐震改修を行った場合) 【確定申告作成コーナー入力方法】住宅ローン控除

(2)住宅取得資金の贈与を受けている場合には、別途に贈与税の申告が必要です。

父母や祖父母などから住宅取得等資金の贈与を受けた受贈者が、贈与を受けた年の翌年3月15日までに家屋の新築若しくは取得をし、その家屋を同日までに自己の居住の用に供したときには、住宅取得等資金のうち一定金額について贈与税が非課税となります。

中古住宅の場合には、築年数の要件等がありますので注意が必要です。

【制度内容】住宅取得資金の贈与税の申告 【確定申告作成コーナー入力方法】住宅取得資金の贈与の入力方法
アドバイス

特定取得に該当すると住宅ローン控除の限度額は40万となりますが、特定取得以外は20万円となります。

「特定取得」とは、住宅の取得等の対価の額又は費用の額に含まれる消費税額等が、8%又は10%の税率により課されるべき消費税額等である場合におけるその住宅の取得等をいいます。 なお、次の場合には、特定取得に該当しませんのでご注意ください。

1.住宅の取得等の対価の額又は費用の額に含まれる消費税額等が、5%の税率により課されるべき消費税額等である場合

2.個人間の売買契約により住宅の取得等に係る対価の額又は費用の額に含まれる消費税額等がない場合

つまり、個人間の売買の場合には住宅ローン控除限度額が20万円になります。

3.マイホームを売却されたお客様、売却し注文住宅分譲住宅を購入されたお客様

(1)マイホームを売却して、売却益がある方

①売却のみの場合(買換え無し)

マイホームを売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。

【制度内容】居住用財産の3,000万円の特別控除 【確定申告作成コーナー入力方法】居住用財産の3,000万円の特別控除

さらに、所有期間が10年を超えているものについては、課税譲渡所得が6,000万円までの部分につき税率が14.21%となる特例があります。

【制度内容】所有期間10年超の軽減税率
②売却し、買換えした場合

上記「居住用財産の3,000万円の特別控除」&「所有期間10年超の軽減税率」を適用するか、「居住用財産の買換特例」を選択することが出来ます。

「居住用財産の買換特例」とは、特定のマイホームを売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます(譲渡益が非課税となるわけではありません)。

【制度内容】居住用財産の買換特例

「3,000万円の特別控除」と「居住用財産の買換特例」は、「住宅ローン控除」との選択適用となります。十分に検討した上で適用をしてください。少額の売却益であれば、住宅ローン控除の適用を受けたほうが、納税額が少なくなることが考えられます。

  住宅ローン控除 投資型減税
3,000万円の特別控除 選択適用 選択適用
居住用財産の買換特例 選択適用 重複適用可
居買換えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除 重複適用可 重複適用可
譲渡損失の損益通算及び繰越控除 重複適用可 重複適用可
アドバイス

3,000万円の特別控除と所有期間10年超の軽減税率は、重複適用ができます。

例えば、 売却金額8,000万円
取得費不明
譲渡費用500万円

8,000万-(8,000万×5%+500)=7,100万円
7,100万-特別控除3,000万=4,100万円
4,100万×14.21%=582万円(所得税住民税)

居住用財産の買換特例と所有期間10年超の軽減税率は、重複適用が出来ません。

(2)マイホームを売却して、売却損がある方

①売却のみの場合

住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき

住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの残高を下回る価額で売却して損失(譲渡損失)が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除(損益通算)することができます。さらに損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。

これらの特例を、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例といいます。なお、これらの特例は、新たなマイホーム(買換資産)を取得しない場合であっても適用することができます。

【制度内容】特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 【確定申告作成コーナー入力方法】マイホーム譲渡損の損益通産及び繰越控除の特例
②売却し、買換えした場合

マイホーム(旧居宅)を売却して、新たにマイホーム(新居宅)を購入した場合に、旧居宅の譲渡による損失(譲渡損失)が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除(損益通算)することができます。さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。

これらの特例を、マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例といいます。

【制度内容】マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 【確定申告作成コーナー入力方法】マイホーム譲渡損の損益通産及び繰越控除の特例
アドバイス

売却損の特例については、住宅ローン控除と重複適用が出来ます。

損益通算をして、所得が無い場合であっても、住宅ローン控除の申告をして下さい。
住宅ローン控除は、居住した年から10年間の控除期間がありますので、遅れて申告したとしても、住宅ローン控除適用期間がずれることはありません。

売却損は3年間の繰越が出来ますので、売却損の繰越額がある場合には、毎年申告が必要になります。

マイホームを売却した場合の全体像

  住宅ローン控除 投資型減税
3,000万円の特別控除 選択適用 選択適用
居住用財産の買換特例 選択適用 重複適用可
居買換えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除 重複適用可 重複適用可
譲渡損失の損益通算及び繰越控除 重複適用可 重複適用可