ローン相談

土地探しから始める注文住宅【その④】

その他

公開日

2019.5.10

更新日

2019.5.17

いつも、ポラスのローンコンシェルジュのHPをご覧いただき、ありがとうございます。

 

今まで、土地の存する場所(地勢)、設備などについて、お話してきました(関連記事はこちら)。

今回はいよいよ建物に・・・とも思いましたが、特につくばエクスプレス沿線などで

活発に行われている、土地区画整理事業の行われている区域内で土地を購入し、

建物を建築しようとするような場合を想定し、今回の記事を書いていこうと思います。

※土地区画整理事業を以下、区画整理事業と表記します。

 

【区画整理とは】

施行区域を定め、道路、公園、宅地などを効率的且つ整然と配置しなおし、

施行期間を定めて、現状の街並みをより住みやすく区画をし直す事業を指し、

区画整理事業者は、自治体やURなどによるものが多くあります。

 

【換地】

上記のように、区画整理前にAさん、Bさん、Cさんなどの所有している土地

を整形し、減歩した分の土地を公共用地や、新しく所有者の無い土地を生み出す事です。

詳しい説明は、下記をご参照ください。

区画整理区域内の土地は、仮換地と保留地に分けられます。

仮換地とは、区画整理事業が始まる前から存在していた土地が、

区画整理事業完了後に移るべき土地です。

保留地とは、区画整理事業により現所有者の方々より拠出された土地で

区画整理により新たに生まれた土地を指します。

 

【使用収益の開始】

区画整理区域内の土地は、全ての土地ですぐに建物建築できるわけではありません。

先の項で説明した「換地」の使用開始できる時期が定められています。

現状、更地であったとしても、必ずしもすぐに建物建築できる土地だけではないので、

使用収益の開始時期を必ず確認する必要があります。

 

 

【清算金とは】

清算金のある土地の購入を検討する場合、どのような点に注意すべきなのでしょうか。

まず、ほぼ全ての区画整理事業では、「ポイント」「点」などの名称で、その土地ごとに

単価を定めている、もしくは定める予定になっており、精算金の有無や、徴収や付保などの

定めがなされます。この清算金の支払のタイミングは、区画整理事業完了公告がなされてから

一定の期間が定められます。

金額については、場合によって100万円を超える負担(徴収)が生じる場合があります。

 

【建物建築に関する注意点】

区画整理事業が完了するまでの間は、強固に存する建物の建築が制限されるケースが殆どです。

例えば、地下室を備えた住宅の建築などは、これに当たりますし、良好な住環境整備の為、

建蔽率や容積率に厳しい制限がかかり、土地が大きいにも関わらず、

大きな住宅が建てられないようなケースもあります。

 

【区画整理事業地を選ぶメリット】

ここまで書いた事は、注意点、マイナス面などが多かったかもしれませんが、

区画整理事業区域内の土地を選ぶメリットも実は多くあります。

例えば、以前に記事にした上下水道、都市ガスなどの整備がなされており、

場合によっては宅地の目の前まで配管されているような場合もありますので、

宅地内配管のみの工事で済むケースでは建築コストが抑えられる場合もあります。

また、交差点などでは道路ギリギリの壁などの設置が出来ない場合も多く、

見通しの良い交差点が増え、事故の低減に繋がるほか、区域内の大きな道路は

歩道も整備される事が殆どで、街灯も整備され、安心して暮らせる街並みになります。

 

【最後に】

区画整理事業は、土地区画整理法という法律により実施されますが、

前記各項では細かな説明はしておりません。

読まれる方に注意点や、メリット、デメリットなどを中心にご理解いただけるように致しました。

ご自身で区画整理事業地内の土地についての購入で解からない事、

聞いておきたい事などがあれば、是非、お気軽にご相談ください。

 

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