「住宅の買い時と税の関係」 | ポラスグループ

知っておきたい! 住宅の買い時と税の関係 マンガの解説付きでわかりやすいお得な住宅購入制度のお話。低金利の今がお得!

当初10年間 住宅ローンは“実質的なマイナス金利”利息額よりローン控除額が大きい!

現在の住宅ローン金利は最低水準ですが、マイナスではありません。ローンの利息額より住宅ローン控除などの優遇措置で戻ってくる金額のほうが大きく実質的にマイナス金利のような恩恵を受けられることを意味します。

ここがPOINT

  • 住宅ローンという負債をかかえている状態にもかかわらず、「控除率-借入金利」がプラスとなるため、住宅ローンを借りていることでお金が戻ってくる「住宅ローンの実質的なマイナス金利状態」が起こっています。

住宅ローン控除を活用したシミュレーション

家族構成:ご主人様(30代)、奥様(専業主婦)、子供(5歳、2歳) の4人家族

※三井住友信託銀行H28年度4月 当初10年間固定金利0.55%を採用しています。
個人信用情報によって金利は変動します。

住宅ローン控除額と支払利息額の総額推移

  • 住宅ローン控除額(10年合計)239.5万円
  • 住宅ローン利息額(10年合計)143.4万円
  • 実質マイナス金利発生!96.1万円

住宅ローン控除の合計金額239.5万円(10年間)が
住宅ローンの利息金額143.4万円(10年間)を96.1万円上回る計算となりました。
結論として借入してから10年間は実質的にマイナス金利であるということが言えます。

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住宅ローン減税 所得税や住民税などを控除し、住宅取得者の負担軽減を図るための制度です。10年間で最大500万円の控除額!

ここがPOINT

  • 毎年の住宅ローン残高の1%を10年間、所得税から控除
  • 所得税で控除しきれない場合は翌年の住民税からも一部控除
  • 住宅ローンの借入れを行う個人単位で申請
  • 消費税率8%への引き上げにあわせて大幅に拡充

対象 新築住宅 中古住宅(要件あり) 増築リフォーム(要件あり)

主な要件

①自ら居住すること②床面積が50㎡以上である。③借入金の返済期間が10年以上である。④年収が3000万円以下である。⑤中古住宅の場合、耐震性能を有していること⑥増築リフォームの場合、工事費が100万円以上である。など

制度拡充の概要

住宅ローン減税制度は、平成26年4月からの消費税率の引き上げにあわせて、大幅に拡充されています。なお、申請は、住宅ローンを借入れる人が個人単位で申請します。世帯単位ではないことにご注意ください。

住宅ローン減税の控除額のイメージ

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すまい給付金《平成31年6月まで実施!! 》消費税引き上げによる負担を軽減するために現金を給付する制度です。今は最大30万円!

ここがPOINT

  • 対象は、収入額の目安が510万円以下(消費税8%時)
  • 対象は、住宅の所有者・居住者(持分保有者)
  • 給付額は、住宅取得者の収入及び持分割合により決定
  • 平成26年4月から平成31年6月まで実施

対象 新築住宅 中古住宅(要件あり)

主な要件

①引き上げ後の消費税率が適用されている。②床面積が50㎡以上である。③第三者機関の検査を受けた住宅である。 など

住宅ローン減税とあわせて負担を軽減!

住宅ローン減税は、支払っている所得税等から控除する仕組みであるため、収入が低いほどその効果が小さくなります。すまい給付金制度は、住宅ローン減税の拡充による負担軽減効果が十分に及ばない方に対して、住宅ローン減税とあわせて消費税率引き上げによる負担の軽減を図るものです。このため、収入によって給付額が変わる仕組みとなっています。

消費税率引き上げに伴う住宅所得者の負担増と給付の関係イメージ

収入によって決まる給付額

住宅取得者の取得時に適用される消費税率に応じ設定されています。収入額(都道府県民税の所得割額)によって給付基礎額が決まり、給付基礎額に登記上の持分割合を乗じた額(千円未満切り捨て)が給付されます。

  • 給付額
  • 給付基礎額 収入額(都道府県税の所得割引)の目安によって決定
  • 持分割合 建物の登記事項証明書(権利部)で確認します。

収入の確認方法

※収入の目安は、扶養対象となる家族が1人(専業主婦、16歳以上の子どもなど)の場合をモデルに試算した結果です。

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住宅取得資金贈与の特例 親や祖父母から資金援助を受けた時の非課税制度が利用できます。 最大1,200万円が非課税の限度額に!

ここがPOINT

  • 親などからの住宅資金の贈与は一定額まで非課税に
  • 非課税枠は、平成31年6月30日まで延長

対象 新築住宅 中古住宅 増築リフォーム

主な要件 子の年齢が贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上であること 贈与を受けた年の翌年の3月15日までに、住宅用の家屋の新築もしくは取得又は増改築等をし、入居すること。または、その後遅滞なく入居することが確実と見込まれること(翌年の年末までに入居しない場合、当制度は適用されず修正申告が必要となる) 贈与を受けた年の子の合計所得金額が2,000万円以下であること 住宅の床面積(登記簿面積)が50㎡以上240㎡以下

住宅購入時の贈与税に対する「非課税枠」があります!

平成31年6月30日までに、両親や祖父母から住宅取得等資金(住宅の購入、新築・増改築等の資金)の援助を受けたときは、一定額まで贈与税が非課税となる制度が利用できます。この特例は、20歳以上の子や孫などが親や祖父母からマイホーム購入資金の贈与を受け、一定要件(贈与を受ける人の合計所得金額が2,000万円以下であるなど)を満たした場合に、一定金額まで贈与税がかからないというものです。

「住宅取得資金の贈与」とは?

  • 贈与者 父・母、祖父・祖母など直系尊属から
  • 住宅取得等資金
  • 受贈者 子、孫などへ

贈与年平成28年1月~28年9月 省エネまたは耐震性を満たす住宅※1,200万円 一般住宅700万円

※省エネ性または耐震性のいずれかを満たす住宅

  • 省エネルギー対策等級に係る評価が4等級の基準に適合している住宅
  • 耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)に係る評価が等級2又は等級3の基準に適合している住宅
  • 地震に対する構造躯体の倒壊等防止及び損傷防止に係る評価が免震建築物の基準に適合している住宅

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まとめてシミュレーション 「住宅ローン減税」と「すまい給付金」の金額イメージがよくわかる!

CASE 1 Aさん(会社員34歳)奥さん(専業主婦)子ども(5歳) の3人家族

  • 《住宅ローン控除額》およそ245,000円(10年間で2,450,000円)
  • 《すまい給付金》およそ100,000円(都道府県住民税  85,400円)

CASE 2 Bさん(会社員29歳)奥さん(会社員) の2人家族

  • 《住宅ローン控除額》およそ370,000円(10年間で3,246,700円)
  • 《すまい給付金》およそ180,000円

CASE 3 Cさん(会社員40歳)奥さん(専業主婦)子ども(14歳) の3人家族

  • 《住宅ローン控除額》およそ218,400円(10年間で2,118,800円)
  • 《すまい給付金》およそ100,000円(都道府県住民税  91,000円)

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